Copropriété

Diverses mesures sur la copropriété (décret du 27.5.04 : JO du 4.6.04)

Un premier décret d'application de la loi SRU attendu depuis plusieurs mois par les professionnels et les copropriétaires concerne la gestion des immeubles en copropriété, la trésorerie des syndicats et le redressement des copropriétés en difficulté.

Il a pour objet de compléter et d'adapter le décret du 17 mars 1967 au regard des nouvelles dispositions prévues par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Il contient également des mesures tendant à :

améliorer les règles qui régissent la tenue des assemblées générales ;
mieux organiser l'information des copropriétaires sur la gestion de leur immeuble ;
clarifier les rapports entre vendeurs et acquéreurs et améliorer l'information des acquéreurs de lots de copropriété.

La plupart des mesures entrent en vigueur le 1er septembre 2004 ; certaines sont d'application immédiate et une mesure entre en vigueur le 1er janvier 2005.

Une analyse complète du décret est en ligne sur le site de l'ANIL www.anil.org/questions réponses/copropriété.

Convocation irrégulière de l'Assemblée Générale / Conséquences (Cass. Civ. III : 3.3.04)

La convocation d'une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable, sans la frapper pour autant d'une nullité de plein droit. En conséquence, le copropriétaire qui conteste la validité du mandat du syndic, doit en même temps demander l'annulation des décisions de l'assemblée générale convoquée par une personne dépourvue de mandat régulier

Cette analyse est confirmée par l'arrêt du 3 mars 2004 : pour obtenir l'annulation des décisions prises par une assemblée générale irrégulièrement convoquée, la demande en contestation doit être introduite devant les tribunaux dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions. A défaut, les décisions prises en assemblée générale restent valables, ainsi en l'espèce, la demande formée par le syndicat pour obtenir le paiement d'un arriéré de charges.

Contrat de Syndic / Clauses abusives (CA Paris 23ème ch. B : 4.9.03)

Le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme un consommateur bénéficiant, à ce titre, des protections instaurées par la loi. Il ne peut être assimilé à un professionnel, même s'il est chargé d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Cette décision analyse ensuite différentes clauses d'un contrat de syndic de copropriété qu'elle considère comme abusives, rejoignant ainsi la position de la commission des clauses abusives (recommandationdu 17.11.95) ; il en est ainsi de :

la clause relative aux frais de recouvrement en tant qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire ;
la transmission du dossier au successeur moyennant rémunération : s'agissant d'une obligation légale, aucune rémunération forfaitaire ne peut être demandée à ce titre ;
le fait de déroger aux règles légales de compétence territoriale et d'attribution : contraindre contre son gré un copropriétaire à un préliminaire de conciliation ou encore, l'obliger à saisir le tribunal de grande instance alors que le tribunal d'instance est compétent.

Vente d'un lot / Loi Carrez / Carrelage / Absence de prise en compte (CA Paris : 9.6.04)

Lors de la vente d'un lot de copropriété, les vendeurs sont tenus de fournir la superficie de la partie privative du lot vendu avec une grande précision, sous peine de se voir assigner en réduction du prix devant les tribunaux. La loi Carrez indique que les surfaces occupées par les murs et cloisons doivent être déduites de la surface habitable. Une difficulté pratique demeurait concernant le sort à réserver aux carrelages apposés sur ces parois et que l'on trouve très souvent dans les cuisines et les salles de bain.

Selon la Cour d'appel de Paris, le carrelage doit être analysé comme un simple habillage des parois qui peut être supprimé à tout moment par le propriétaire sans altérer la substance du mur, et il n'y a donc pas lieu de retrancher l'emprise du carrelage de la superficie privative.

Source : http://www.anil.org