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La loi du 18 décembre 1996 (JO du 19.12.96), dite loi Carrez, a instauré une garantie de superficie pour les acquéreurs de logements en copropriété. Le décret du 23 mai 1997 (JO du 29.05.97) apporte les précisions sur la façon de calculer cette superficie.

 

En cas de vente d'un logement dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages), dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m2, doit obligatoirement figurer dans toute promesse ou compromis de vente signé à partir du 19 juin 1997 et dans tout contrat de vente notarié signé à partir du 19 décembre 1997.

 

Si le contrat de vente notarié (l'acte authentique) fait suite à une promesse ou un compromis de vente signé à partir du 19 juin 1997, il doit contenir la mention de la superficie quelle que soit sa date de signature.

 

La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

 

L'acquéreur peut demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Il peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, l'acquéreur ne peut plus invoquer la nullité de la vente.

 

A défaut de mention de la superficie

 

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur, peut, dans un délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m2 manquants.

Exemple :

Un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2.

 

Prix : 152.449 euros.

 

  • Superficie réelle = 94 m2 : l'acquéreur est en droit de demander une diminution du prix de 6%, soit 9146.94 euros
  • Superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix.

Afin de permettre l'information de l'acquéreur et du vendeur, le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire doit leur remettre une copie simple de l'acte authentique ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie.

 

Cette obligation de mentionner la superficie ne s'applique ni aux ventes de maisons individuelles, ni aux ventes de logements en l'état futur d'achèvement. Elle ne s'applique pas non plus aux congés pour vendre délivrés par le propriétaire bailleur en application de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Ce dernier point a été confirmé par la loi Solidarité et Renouvellement urbain du 13 décembre 2000.

Source www.adil25.org

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