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Les obligations des notaires face à la Loi Carrez :


Une affaire qui est passée devant la cour de cassation, suite a une erreur de mesurage de la part des vendeurs et un manque de renseignements de la part du notaire :

Les époux X, professionnels de l'immobilier qui avaient procédé eux-mêmes au mesurage de leur pavillon d'habitation placé sous le statut de la copropriété, l'ont vendu aux époux Y, pour une superficie déclarée de 95 mètres carrés au titre de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 18 décembre 1996, dite 'Loi Carrez' ; les acquéreurs, après qu'un bureau d'étude a établi que la superficie du lot vendu était de 77,70 mètres carrés, ont fait assigner en diminution du prix les vendeurs, lesquels ont formé un recours en garantie contre M. Z notaire instrumentaire.

La Cour de cassation saisie relève qu'ayant relevé que les époux X n'apportaient aucun élément probant de leur propre appréciation quant aux 81,11 mètres carrés qu'ils déclaraient et retenu à bon droit qu'il leur appartenait de rapporter la preuve de leurs estimations puisqu'ils contestaient la différence de superficie, la cour d'appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve ni violer le principe de la contradiction, l'existence d'un écart de superficie de 17,3 mètres carrés tel qu'établi par les époux Y.

Mais au visa de l'article 4-3 du décret du 17 mars 1967, la Haute cour dit que pour rejeter l'action en garantie des époux X contre M. Z, notaire, l'arrêt de la cour d'appel retient que c'est à tort que ceux-ci lui reprochent de ne pas avoir remis une 'copie du certificat' mentionnant la superficie de la partie privative vendue, l'article 4-3 du décret du 17 mars 1967 prévoyant une obligation alternative de remise de copie de l'acte ou un certificat, la simple lecture de l'acte de vente par les vendeurs les ayant nécessairement informés du mesurage indiqué, soit 95 mètres carrés, qui ne résulte que de leurs propres affirmations ; que ce reproche est d'autant plus incohérent que les époux X étaient en possession du 'compromis' de vente signé le 8 octobre 1998 qui comportait déjà la superficie de 95 mètres carrés , et qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le notaire avait remis le jour de la signature de l'acte authentique et contre récépissé ou émargement une copie de l'acte signé ou un certificat mentionnant la superficie du lot vendu ainsi que la copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 si elles ne figuraient pas dans ces documents, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

Vente d'un lot / Loi Carrez / Action en diminution du prix seulement

Cass. Civ. III : 22.11.06

HA 99

La ' loi Carrez ' du 10 juillet 1965 : (art. 46) permet à l'acquéreur d'un lot en copropriété d'agir en diminution du prix lorsque la superficie réelle du bien, mesurée selon la réglementation (décret du 17.3.67) s'avère inférieure de plus d'un vingtième à celle figurant dans l'acte.

Le mesurage n'est pas nécessairement réalisé par un professionnel, et peut tout à fait l'être par le vendeur lui-même, mais celui-ci recourt bien souvent à un professionnel dont la responsabilité de droit commun, pouvait-on penser jusque-là, pourrait être engagée en cas d'erreur entraînant l'obligation pour le vendeur de restituer une partie du prix.

Mais, pour la Cour de cassation, la restitution d'une partie du prix à laquelle est tenu le vendeur dans ce cas de figure n'est pas un préjudice indemnisable. En effet, la sanction de l'erreur de mesurage du lot de copropriété consiste déjà à ramener le prix de vente à celui qui aurait dû être stipulé normalement, compte tenu de la superficie réelle du bien vendu.

De cette façon, le vendeur vend au prix où il aurait dû vendre, l'obligation de mesurage ' loi Carrez ' reposant sur l'idée que le prix de vente correspond à un prix au mètre carré multiplié par la surface réelle d'un lot.

Toutefois, on peut penser que cette solution ne semble pas exclure toute action en responsabilité à l'égard du professionnel. Le vendeur pourrait très bien arguer d'un préjudice autre que celui résultant de la simple obligation de restituer le prix, tel que la perte d'une chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre ou encore le désagrément d'avoir a posteriori, à restituer une partie du prix de vente, préjudice qui pourrait ouvrir droit à indemnisation.

cf. Cass. Civ. III : 25.10.06

Ventre d'un lot / Loi Carrez / Appel en garantie du professionnel

Cass. Civ. III : 25.10.06

HA 99

Dans ce second arrêt, la Cour précise qu'en cas d'insuffisance de superficie, le vendeur ne peut être condamné qu'à la restitution d'une partie du prix et ne peut pas être condamné en plus, au reversement à l'acquéreur de la partie des frais d'acquisition qui s'avèrent indus en raison de la baisse du prix initial. Si l'arrêt n'apporte pas plus de précision sur ce qu'il faut entendre par frais d'acquisition, on peut penser que sont visés ici les honoraires du notaire perçus à l'occasion de la transaction qui sont calculés en fonction du prix de vente. Ils ne semblent pas devoir englober les droits de mutation qui, selon une réponse ministérielle récente peuvent en tout état de cause faire l'objet d'une restitution partielle directement auprès de l'administration fiscale.

L'impossibilité pour l'acquéreur de demander le remboursement d'honoraires devenus indus sur le fondement de la loi Carrez est ainsi clairement affirmée, mais ne préjuge en rien de la solution qui pourrait être apportée si l'action était engagée sur un autre fondement, en l'occurrence la mise en jeu de la responsabilité civile de droit commun. La recommandation n° 17 de la commission relative à la copropriété semble d'ailleurs envisager cette éventualité lorsqu'elle indique qu'une erreur de superficie est susceptible de donner lieu sous réserve de leur recevabilité, à des demandes en remboursement portant sur une partie des honoraires versés au notaire.

cf. Cass. Civ. III : 22.11.06

Source http://www.jurisprudentes.org

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