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Avant de vous engagez, étudiez votre projet

Ne signez pas l'avant-contrat tant que vous n'êtes pas vraiment décidé à acheter

Vous envisagez d'acheter un logement existant récent ou ancien, maison ou appartement.

Pour avoir une bonne appréciation du marché - prix et qualité des logements - n'hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider.

Lorsque vous avez sélectionné un logement, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes: vous jugerez ainsi mieux le quartier, le bruit, l'ensoleillement ...

L'acquisition d'un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus; une bonne information sur l'état du logement et de l'immeuble vous évitera des surprises.

N'hésitez pas à effectuer un diagnostic des travaux à réaliser et à le faire faire par un professionnel.

Prévoyez une marge de sécurité dans votre budget.

L'état du logement et de l'immeuble

Vérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l'installation électrique ... Faites vous, si possible, accompagner d'un professionnel pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels et demandez lui d'établir un diagnostic complet, seul moyen de savoir à quoi vous vous engagez.

Le vendeur doit vous indiquer si le logement est raccordé, comme il doit l'être, au réseau public de collecte des eaux usées (tout-à-l'égout) ou, à défaut de réseau de collecte, s'il est équipé d'une installation d'assainissement autonome conforme aux normes.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété

Renseignez-vous sur l'état des parties communes. Vous pouvez, en outre, demander au vendeur, de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble.

D'autre part, demandez si des travaux ont éventuellement été votés par la copropriété et pour quel montant ?

Plusieurs 'états' ou 'constats' réunis à compter du 1er novembre 2007 dans un dossier de diagnostic technique doivent vous être remis par le vendeur:

  • Dans certaines zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral, un état relatif aux termites, établi par un expert est annexé à l'acte authentique de vente.
  • Si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d'exposition au plomb portant sur les parties privatives doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique.
  • Si le logement a fait l'objet d'un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, doit être annexé à tout avant-contrat et à l'acte authentique.
  • Si vous achetez un logement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique. Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se trouve l'immeuble, ou à la préfecture du département).
  • Quelle que soit la zone géographique dans laquelle est située le logement, le vendeur doit vous informer des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l'immeuble et donné lieu à une indmnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique.
  • Le diagnostic de performance énergétique destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement, qu'il s'agisse d'une maison ou de la partie privative d'un appartement, doit être annexé à compter du 1er novembre 2006, à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité, relatif au plomb, à l'amiante et aux termites, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels et technologiques, l'acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

En revanche, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative.

Tous les documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et couverts par une assurance contre les conséquences de leur responsabilité professionnelle. A compter du 1er novembre 2007, ils devront être certifiés par un organisme accrédité.

Conseils :

Vous avez intérêt à convenir avec le vendeur, par écrit, dès l'avant-contrat, des conséquences d'un état positif constatant la présence de termites, d'amiante ou d'accessibilité au plomb: qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût ?

Si vous voulez renoncer à l'acquisition du logement en cas de présence de l'un de ces inconvénients, vous pouvez le faire dans le délai de rétractation.

Vérifiez la surface.

S'il s'agit de la vente d'un lot en copropriété, la surperficie de la surface privative du lot doit figurer dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente définitif signé devant notaire (loi Carrez).

Si le logement est situé dans une copropriété :

  • Procurez-vous le règlement de copropriété auprès du vendeur ou du notaire.

Il précise notamment, les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges, défini les parties privatives et les parties communes de l'immeuble et détermine les conditions d'utilisation de celles-ci.

  • Etudiez la note de renseignements, dite 'état daté' que le notaire vous aura remise avant l'établissement de l'acte authentique: elle vous informe notamment des dettes éventuelles du vendeur vis-à-vis de la copropriété et du niveau des charges que vous aurez à supporter.

Sans attendre ces documents, vous avez intérêt à demander au vendeur ses relevés de charges des deux dernières années au moins, ainsi que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour savoir si des travaux sont envisagés.

Si le logement est situé dans un lotissement

Demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges: vous devrez en respecter les dispositions.

Informez-vous à la mairie sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement et sur les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement.

Si le logement a été construit ou a fait l'objet de travaux de rénovation lourds, depuis moins de 10 ans, demandez à votre vendeur l'attestation d'assurance dommages-ouvrage qui a dû être souscrite au moment de sa construction ou des travaux.

Vous êtes décidé à acheter: l'avant-contrat vous engage

Sa rédaction est donc extrêmement importante: vous avez intérêt à la confier à un professionnel (notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même).

L'avant-contrat peut être:

Soit une promesse unilatérale de vente:

Dans ce cas, le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.

Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile.

Soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique:

Il correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Conseil:

Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat.

En effet, un tel acte vous engage fermement à acquérir le logement sans engager le vendeur, tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite.

Si toutefois vous êtes conduit à signer un tel engagement, exigez que ce soit pour un délai précis et le plus bref possible.

En tout état de cause, si vous signez une offre ou une promesse d'achat avec ou sans l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme ne peut vous être demandée.

Analysez en détail le contenu de l'avant-contrat

N'hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou au professionnel chargé de la transaction): vous pouvez avec son accord modifier les clauses qui vous paraissent défavorables.

Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment:

  • L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement.
  • Le prix.
  • La description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement sa superficie en m².
    Vous avez intérêt à demander à ce que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.
    Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété: la superficie de la partie privative du lot, dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique de vente.
  • La condition suspensive relative à l'obtention des prêts que vous avez sollicités.
  • Les servitudes privées éventuelles: servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple.
  • La situation hypothécaire du logement.
  • L'existence éventuelle d'un bail en cours.
  • La date de signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement.
  • Le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la transaction et l'indication du débiteur de celui-ci.
  • Les clauses concernant l'état du bâti (cf ci-dessus).

Lorsque le vendeur est un professionnel, sachez qu'une clause le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés est sans effet.

Les conditions suspensives facultatives:

Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des conditions suspensives qui vous assurent que la vente ne se réalisera que si, par exemple:

  • Vous avez obtenu un certificat d'urbanisme 'pré-opérationnel' qui ne fasse pas apparaître de contraintes nuisant à votre projet;
  • Le logement est libre de toute hypothèque ou, dans le cas contraire, le montant de l'hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu;
  • Les différents droits de préemtion (des collectivités locales ou du locataire dans certains cas) ne sont pas exercés;
  • Vous avez revendu votre précédent logement.

Si vous n'obtenez pas les prêts que vous avez demandés ou si l'une des conditions suspensives, que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat, joue, l'avant-contrat est annulé et les sommes que vous avez versées vous sont alors obligatoirement remboursées.

Ne versez aucune somme avant la signature de l'avant-contrat

Il est d'usage dans un avant-contrat, de prévoir que le candidat acquéreur devra au vendeur une somme, négociable, qui peut représenter 10 % du montant de la vente, en contrepartie de son engagement de vendre.

  • Si un professionnel est mandaté pour effectuer la transaction, vous ne versez aucune somme directement au vendeur, mais un chèque au nom du professionnel mandaté (agent immobilier, notaire par exemple).
  • Si vous traitez directement avec un vendeur non professionnel, vous avez intérêt à consigner toute somme versée chez un séquestre (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel présentant une garantie financière) que vous aurez choisi avec le vendeur.

En tout état de cause, vous ne devez rien verser avant l'expiration du délai de rétractation.

Faites préciser clairement dans l'avant-contrat les conditions dans lesquelles vous pourrez récupérer la somme versée si la vente ne se faisait pas:

  • S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé des arrhes valant dédit réciproque, vous pourrez renoncer à acheter en perdant vos arrhes, et inversement le propriétaire pourra renoncer à vendre en vous remboursant le double des arrhes versées.
  • S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé un acompte, votre vendeur et vous-même êtes engagés irrévocablement.

Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours ...

Vous êtes acquéreur non professionnel d'un logement, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente: vous disposez d'un délai de 7 jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement.

L'avant-contrat doit vous être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes (remise par certains professionnels contre émargement ou récépissé, ou pli d'huissier).

  • Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou la remise de l'avant-contrat.
  • Si vous signez l'avant-contrat directement avec un vendeur non professionnel, vous ne devez verser aucune somme d'argent avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours.

Un versement peut être prévu après l'expiration du délai de rétractation; l'avant-contrat est alors conclu sous la condition suspensive de la remise de la somme convenue entre le vendeur et l'acquéreur, à une date déterminée.

  • Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier par exemple), toute somme qui peut vous être demandée doit être versée entre les mains du notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière.

En cas de rétractation, la somme que vous avez versée, le cas échéant, doit vous être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation ou d'un délai de réflexion de 7 jours

Avant de signer un acte authentique, vous bénéficiez d'un délai de réflexion de 7 jours, sauf si l'acte authentique fait suite à un avant-contrat pour lequel vous avez disposé de la faculté de vous rétracter.

  • Si vous signez la vente directement sans avant-contrat, vous bénéficiez du délai de réflexion.

Dans le cas où vous bénéficiez du délai de réflexion, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le projet d'acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Dernière étape: le contrat de vente définitif

Il s'agit du contrat de vente, par acte authentique, établi par le notaire.

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et/ou le vôtre). Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l'acte, ils le signent tous les deux; les honoraires dus pour l'acte sont alors partagés entre les deux notaires.

  • Vérifiez avec le notaire qye l'acte authentique comprend les clauses ou annexes qui doivent obligatoirement y figurer, ainsi que les clauses essentielles que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat.
  • Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a pas eu de modifications dans le logement et que les équipements prévus existent toujours.
  • Vous versez le solde du prix et les frais notariés lors de la signature du contrat de vente.
  • La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière.
  • Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original (la minute). Il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.

Même si cela est prévu dans l'avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et, a fortiori, ne commencez pas de travaux avant le transfert de propriété, c'est-à-dire avant la signature du contrat de vente chez le notaire.

Source www.adil25.org

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